建筑物管理普遍存在“重建設、輕管理”的現象,后期的使用維護沒有及時跟進,也沒有專門的部門和人員進行定期的維護和管理,錯過了維修改造的時期,會導致漏水,造成一些不必要的損失。建筑物管理要“專人負責、定期清理、定期檢查、定期維護”。

  1. 專人負責

明確專門的部門和人員進行建筑物的管理工作。明確以下職責:
1.1對相關建筑物建立檔案(防水材料的材質、使用年限、維修情況等),擬定建筑物的維修計劃,組織實施。
1.2對屋面的上人孔(梯)進行管理,避免屋面上出現隨意踩踏、破壞行為,規范相關在屋面上安裝設施的行為,避免對屋面防水層的損壞。
1.3組織人員對建筑物內部屋頂進行一次徹底檢查,時間在下一場大雨時,現場檢查記錄漏水的位置,結合房屋設計圖紙,詳細記錄漏水的狀況;
1.4組織實施定期清理和檢查。
1.5根據檢查結果,編制維修方案,負責方案的實施

  1. 定期清理

2.1上人屋面經常清掃外,每月進行一次大掃除。非上人屋面每季度清掃一次,特別是雨季前必須進行一次徹底的清掃。清掃重點應放在水溝和落水口,保持排水設施順暢。
2.2冬季要清掃積雪,防止屋面防水層冰凍現象的發生。
3.定期檢查
檢查周期和時間:每半年一次,建議在每年的5月和11月進行。
檢查內容如下:
3.1檢查防水層
防水層主要檢查是否有下列問題:防水層發生老化;防水層發生龜裂,造成屋面防水斷裂,引起屋面漏水;在防水層的接縫處發生剝離;卷材在女兒墻收頭處是否有脫開或空鼓等。
伸縮縫處主要檢查是否有屋面防水層凹凸不平或隆起,致使接縫材料發生老化變形的現象。防水層金屬固件是否有生銹、腐蝕、老化現象。
3.2壓頂和擋雨板
砂漿抹面壓頂和擋雨板,主要檢查砂漿層是否存在裂縫并剝離脫落的現象。混凝土壓頂和擋雨板,主要檢查是否有混凝土壓頂裂縫,致使雨水侵入到防水層里面,造成漏水現象。
3.3扶手護欄固定部位
主要檢查金屬件固定部位是否有混凝土裂縫、密封膠老化等可能導致雨水滲入,造成凍害的缺陷。
3.4排水口落水管
主要檢查是否有堵塞現象,排水口堵塞,易導致雨時排水口處溢流,冬季誘發凍害。同時落水管排水不暢,也會加速落水管材料的老化變質。
3.5金屬屋面板整體檢查加固,更換松動、銹蝕的緊固釘;有缺陷的鎖縫、通風器、風管等部位進行檢修加固,有必要的進行更換;
4.定期維護、維修
4.1屋頂結構有損壞的,應修復或拆換,不穩固的應加固;如因為原結構本身的原因造成的屋面滲漏水嚴重,按原樣修復仍然不能排除的應翻修改建。
4.2屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞時,應修復;嚴重時應翻做,保證不滲漏。
4.3鋼筋混凝土平屋面滲漏時應找出原因,針對破損情況采用防水嵌補或者重做防水層。
4.4屋面上原有的保溫層損壞的應修復。
總之應根據屋面滲漏的情況不同可以分類進行維修。根據檢查結果,應按照經濟有效的原則,及時預訂補漏材料,根據屋面漏雨部位、面積大小和嚴重程度的不同,編制施工操作技術方案。防水維修的專業性很強,必須由專業隊伍來進行維修施工。
建議開裂的部位可以補貼卷材或耐候丁基膠帶,但是補貼時必須保證裂縫周邊有30公分的連接點保證裂縫不再擴大,補貼部分的卷材不可過厚,否則對原有屋面造成阻水。鼓泡、起泡部位需要將鼓泡處卷材割開,采取打補丁辦法,重新加貼小塊卷材護蓋,施工時必須將基層涼干,連接點平順嚴實,卷材內空氣趕凈。另外,老化的屋面可根據屋面坡度,設定不同的區域進行嚴重老化部分的分割,然后進行局部的鋪設,但這只是一種維修資金不足時的做法,通常情況下最好是將老化屋面一次性整體更換。如果屋面的保溫層(或隔熱層)內進水,必須對整個屋面進行全面的涼曬,并開設排氣道(排氣孔),重新鋪設屋面防水層。
合理選擇卷材品種、嚴格控制卷材質量、規范防水施工工藝是保證防水質量的關鍵環節;科學管理、定期檢查、及時維修是決定屋面使用壽命的重要因素。屋面卷材防水施工與維護是一件技術含量高、施工要求嚴格的細致工作;只有將對質量和壽命的關注融入到設計、施工、使用、管理、維護、維修等環節,遵循技術規范、嚴格把關,認真實施,才能保證屋面防水的質量,既節約成本,又保證功能。